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安徽配资房地产企业有哪些融资拿地的模式?
浏览: 发布日期:2019-10-16

  3、开发贷:底层项目满足银监会规定的“四、三、二”标准时,可直接采用信托贷款、银行贷款,只是集团下属非银金融机构的资金成本与银行贷款比较并无优势,集团内只有银行具备做开发贷的条件,但是如果融资人对用款效率、资金监管等方面有强烈需要并且能够满足这些要求,非银金融机构依然有落地开发贷项目的机会。

  2.缴纳土地款前,寻求金融机构合作,此时的融资称为“夹层融资”,金融机构以“股+债”或“纯债”模式进入项目公司B,杠杆比例看开发商资质,如一般企业,杠杆比例1:1,那么土地款10亿,房开出5亿,金融机构出5亿,资信好的企业,杠杆比例可以放开到30%,即房开出3亿,金融机构出7亿,拿到夹层融资后即可缴纳土地款,拿到项目土地证;

  3.拿到土地证后,寻求金融机构合作,获得“房地产开发贷款”,用于工程建设,此时工程建设资金房开可以一分钱都不出,例如一个总投15亿的项目,土地款10亿,工程建设资金预计5亿,那么从金融机构获得开发贷2亿,2亿资金足够建设至正负零零,即可领取预售证,拿到预售证之后就可以开盘售卖,获得销售的首付款,如果该楼盘预计销售收入20亿,那么只需卖出一半,30%的首付达到3亿,即可满足后续工程建设。有些公司会在这个阶段寻求7亿开发贷,其中5亿用于归还前期夹层融资,剩余2亿用于前期工程建设。(夹层融资利率比开发贷要高)

  继续沿用上述例子,房开在第2阶段获得夹层融资5亿,在第3阶段从其他金融机构获得开发贷7亿,获得开发贷后房开选择不归还前期的5亿夹层融资,从项目公司B中挪用5亿元转回A,那么这个总投15亿的项目就有了12亿的融资,剩余3亿靠后续销售资金转投,房开A一分钱都没出就建设了这个项目,甚至有些房开在上述金额上再做文章,不仅不用出钱,还能多拿钱回来,这样房开能迅速收回项目投入资金,继续拍地,拍地+融资,通过这样的形式不断放大杠杆。

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